Giá BĐS sẽ vượt khả năng chi trả ví như tiếp tục bơm vốn

Ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia số tiền-ngân hàng cho rằng, mặt bằng lãi suất huy động vốn tăng nhẹ những tháng vừa qua và việc Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tiếp tục tăng lãi suất cơ bản đồng USD trong thời gian tới sẽ phần nào tạo áp lực lên lãi suất tiền đồng. Nhưng lãi suất sẽ khó tăng cao so với Hiện nay, song khả năng dư nợ BĐS sẽ giảm.

– PV: Lãi suất đã tăng nhẹ trong một vài tháng đầu năm qua, vậy theo ông hiện có còn sức ép?

Ông Huỳnh Trung Minh: Mặt bằng lãi suất thời gian qua tương đối ổn định, đã tác động tích cực lên tăng trưởng tín dụng. Trong đó, lĩnh vực bất động sản (BĐS) được hưởng lợi nhiều nhất khi mặt bằng lãi suất giảm. Việc lãi suất giảm đã kích thích quan tâm vốn tại thị trường này tăng lên, từ đó giúp tín dụng ngân hàng được tích cực. Nhưng lãi suất tiền đồng đã bắt đầu tăng nhẹ trong một vài tháng đầu năm 2016, một phần do áp lực tỷ giá thành trước các tác động bên ngoài như dự báo tiếp tục tăng lãi suất đồng USD trong thời gian tới của Fed.

Lãi suất khó có khả năng giữ nguyên mặt bằng Hiện nay và khả năng sẽ nhích lên trong thời gian tới. Khi lãi suất tăng sẽ tác động đến nhu cầu vốn của khách hàng. Trong thời gian qua, lãi suất giảm xuống mức thấp, làm cho các khách hàng, đặc biệt là khách hàng cá nhân đã tăng vay để mua nhà, tuy nhiên nếu như lãi suất tăng lên, chắc chắn họ sẽ cân nhắc việc vay mua nhà.

Đồng thời, phía NHNN đang có dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN về việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn vốn vay trung thời gian dài từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro các khoản vay BĐS từ 150% lên 250% thì các ngân hàng cũng phải có sự điều chỉnh để đảm bảo đúng tỷ lệ đề nghị.

Trong khi lượng cung căn hộ đã tăng mạnh trong thời gian qua khi thị trường ấm lên, còn các chủ đầu tư BĐS cũng đã đồng loạt đẩy mạnh vận hành thi công từ chính nguồn vốn huy động được từ một số người mua nhà.

Ông Huỳnh Trung Minh
Ông Huỳnh Trung Minh

– Vậy việc kiểm soát tín dụng BĐS trong thời điểm này là thích hợp, thưa ông?

Các ngân hàng hiện đang tập trung đẩy mạnh vốn vay BĐS, đặc biệt là với các khách cá nhân có yêu cầu về nhà ở. thời kỳ này, nhu cầu này là rất lớn, nhất là tại một vài thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM. có cách thấy, nguồn cung BĐS cũng không phải là con số nhỏ, trong khi lượng tồn kho trên phân khúc lớn, nhưng khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng vay vốn mua nhà của khách còn có phần kìm hãm.

Hơn nữa, phân khúc loại thực phẩm chức năng của các CDT BĐS tung ra không phải lúc nào cũng thích hợp với nhu cầu phân khúc. giá cả trị căn hộ quá sức so với quan tâm của người mua, nói cách khác là cung-cầu chưa gặp được nhau. do đó, nếu nhưmột số chủ đầu tư tiếp tục vay vốn ngân hàng để đầu tư vào các project mà sản phẩm đầu ra giá thành trị cao vài tỷ đồng so với nhu cầu thực tại phân khúc thì sẽ khó có giải pháp tiêu thụ được.

Trong khi lãi suất ngân hàng được tính từng ngày sẽ gây sức ép lớn lên CĐT và dễ đưa đến hiện tượng thị trường BĐS bị “xì hơi”. Khi ấy, không chỉ người mua nhà và chủ đầu tư mà cả ngân hàng cũng gặp khó.

Một khi nợ xấu tăng thì tình trạng thiếu thốn sẽ trở lại, vì vậy việc đưa ra cảnh báo sớm đối với phân khúc BĐS không bao giờ là thừa. Bởi phân khúc BĐS luôn gắn liền với nền kinh tế, một khi BĐS xảy ra “bong bóng” thì sẽ kéo theo khủng hoảng kinh tế và điều này đã từng xảy ra ở Việt Nam.

Như vậy khi lãi suất đầu vào tăng thì chắc chắn đầu ra sẽ khó ổn định trong thời gian tới?

Trên thực tế, lãi suất huy động tiền gửi hạn chế trong một số tháng đầu năm bắt đầu nhích nhẹ, từ thời phong kiến cả đối với các ngân hàng lớn như BIDV hay Vietcombank, … đã có mức 7,5%/năm cho lãi suất huy động. Điều này cho thấy, mặt bằng lãi suất sẽ khó ổn định trong thời gian tới và một khi đầu vào tăng thì cho vay ra sẽ khó giữ nguyên. Nhưng tôi cho rằng, mức tăng không cao so với ngày nay, ngoại trừ các nhân tố bên ngoài tác động mạnh vào thị trường Việt Nam, đặc biệt là tỷ giá trị.

– Liệu dư nợ BĐS, kể cả mua nhà sẽ giảm khi lãi suất có biến động không, thưa ông?

Trong thời gian tới, nếu lãi suất tăng cũng chỉ tăng nhẹ. Nhưng khả năng tăng trưởng tín dụng BĐS cũng có tác động nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 sớm được ban hành. Vì lúc này, hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS đã tăng từ 150% lên 250% và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng bị giảm bớt, chính vì thế các ngân hàng sẽ phải tính toán lại khoản cho vay vào BĐS.

Cầu về vốn BĐS của phân khúc luôn có và dần tăng cao, thậm chí với cả cá nhân vay vốn mua nhà. Nhưng ví như sản phẩm CDT đưa ra có mức giá trị cao so với nhu cầu thực và mặt bằng lãi suất nhích lên sẽ tác động đến dư nợ lĩnh vực này. Hơn nữa, tuy gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã được Chính phủ cho phép giải ngân hết, song lượng vốn còn lại là không nhiều và thời hạn cũng đã dần hết.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*